中古住宅の購入を検討している、または、中古住宅を購入した方でローンを組んでいる場合、住宅ローン控除を受けられる可能性があります。
2022年以降に中古住宅を購入した場合は、住宅ローン控除を受けられる要件が緩和されています。
これまで対象にならなかった方も対象となる可能性がありますので、この記事では控除を受ける要件と改正点を中心に詳しく解説していきます。
中古住宅に係る住宅ローン控除の適用要件
住宅ローン控除は数年おきに改正されているもので、控除率が変わったり、控除期間が変わったりと
税制改正によって変更が多い控除ですので、現行の制度しっかりと把握する必要があります。
中古住宅に係る住宅ローン控除の適用要件（2022年～）
【中古住宅に係る住宅ローン控除の主な適用要件】
・新耐震基準（昭和５７年１月１日以降の住宅）に適合している住宅
・所得金額が２，０００万円以下
・住宅ローンの返済期間が１０年以上
・床面積が５０㎡以上
・住宅の引き渡しから６ヶ月以内の入居
中古住宅に係る住宅ローン控除の適用要件（改正前）
【中古住宅に係る住宅ローン控除の主な適用要件（改正前）】
・木造住宅（築年数２０年以内）
・マンションなどの耐火建築物（築年数２５年以内）
※築年数が超えた場合は次の証明書があれば控除を受けられます。
・耐震基準適合証明書
・住宅性能評価書の写し
・既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約
・所得金額が３，０００万円以下
・住宅ローンの返済期間が１０年以上
・床面積が５０㎡以上
・住宅の引き渡しから６ヶ月以内の入居
中古住宅に係る住宅ローン控除の適用要件の改正点の比較
| 改正前 | 改正後 | |
| 築年数 | 20年～25年 | なし（新耐震基準で満たせばOK） |
| 所得制限 | 3,000万円以下 | 2,000万円以下 |
中古住宅に係る住宅ローン控除の適用要件の改正点のポイント
２０２２年からは築年数の要件が撤廃され、「新耐震基準（昭和５７年１月１日以降の住宅）に適合している住宅」が対象となりました。
これまでは、２０年以内や２５年以内の築年数の縛りがあり、その年数を超えた場合、耐震化に係る証明書が必要でした。
これらの証明書が発行されずに住宅ローン控除を受けれない方を何人も見てきたので、この改正は中古住宅を購入する方にはとてもいい改正だと思います。
また、住宅ローン控除の場合、必要書類の多さなどにより、確定申告が一回で終わらないことも多くありましたので、適用要件が簡素化され申告もやりやすくなりました。
もう一つの改正点としては、所得制限が３，０００万円以下から２，０００万円以下に変更されたことです。
大抵の方は２，０００万円以下の所得ですので、元々２，０００万円以下の所得の方にとっては影響のない改正点となります。
控除率について
２０２２年からは、住宅ローン控除の適用要件の改正のほかに、控除率も変更となっています。
これまで１％だった控除率は０．７％に改正されました。
控除率の変化による税額の影響額について
住宅ローン控除は簡単に計算をすると、購入時の金額、または、年末残高の金額の低い方に控除率を乗じて算出します。
【簡易な計算例】
・購入金額１，０５０万円
・年末残高１，０００万円
年末残高の方が金額が低いので１，０００万円をベースに計算します。
改正後：１，０００万円×０．７％＝７０，０００円
この７万円を所得税から差し引くことで、税額が安くなります。
なお、所得税で引ききれなかった部分は上限がありますが、住民税から差し引かれます。
ちなみに改正前の控除率で計算すると以下のとおりです。
改正前：１，０００万円×１％＝１００，０００円
改正前と改正後を比べると３万円の差が出ていることがわかります。
住民税における改正について
住宅ローン控除で、所得税から引き切れなかった控除額は住民税に反映されますが、この住民税に反映される限度額に改正がありました。
住民税に反映できる限度額は、
改正後：９７，５００円、または、所得税の課税所得金額の５％のいずれか低い方
改正前：１３６，５００円、または、所得税の課税所得金額の７％のいずれか低い方
となります。
※課税所得金額は所得から所得控除を引いた金額（所得税の税率を乗じる時の金額）です。
【計算例１】
・課税所得金額：１００万円
・住宅ローン控除額：９万円
１００万円×５％＝５万円
９７，５００円と５万円では５万円の方が低いので、５万円が限度額となります。
所得税の額は、１００万円×５％＝５万円となります。
住宅ローン控除９万円－所得税５万円＝４万円
住宅ローン控除により所得税は０円となり、住民税に残りの住宅ローン控除４万円が控除として使えます。
【計算例２】
・課税所得金額：１００万円
・住宅ローン控除額：１２万円
１００万円×５％＝５万円
９７，５００円と５万円では５万円の方が低いので、５万円が限度額となります。
所得税の額は、１００万円×５％＝５万円となります。
住宅ローン控除１２万円－所得税５万円＝７万円
※７万円の住宅ローン控除が余っているが、限度額が５万円のため住民税で使えるのは５万円
住宅ローン控除により所得税は０円となり、
住民税に住宅ローン控除の限度額である５万円が控除として使えます。
【計算例３】
・課税所得金額：２００万円
・住宅ローン控除額：２２万円
２００万円×５％＝１０万円
９７，５００円と１０万円では９７，５００円の方が低いので、９７，５００万円が限度額となります。
所得税の額は、２００万円×１０％－９７，５００＝１０２，５００円となります。
住宅ローン控除２２万円－所得税１０２，５００円＝１１７，５００円
※１１７，５００円の住宅ローン控除が余っているが、
限度額が９７，５００円のため住民税で使えるのは９７，５００円
住宅ローン控除により所得税は０円となり、
住民税に住宅ローン控除の限度額である９７，５００円が控除として使えます。
まとめ
中古住宅に係る住宅ローン控除の適用要件は緩和されたものの、控除率の減少・限度額の減少という改正が行われました。
築年数の要件緩和で住宅ローン控除を受けやすくなったのは間違いありませんので、受けられる控除をしっかり受けれるように準備をしましょう。
コメント